Alquilar un local comercial: qué revisar antes de firmar

Por dónde empezar: barrio, calle y local

Buscar local suele empezar por los portales de anuncios, y ahí está el primer error: comparar precios de locales en barrios que no tienen nada que ver entre sí. Un alquiler barato no compensa si tu cliente no vive ni pasa por allí.

El orden que funciona es el contrario. Primero decide en qué barrios tiene sentido tu negocio, después qué calles de esos barrios reciben a tu público y, por último, qué local concreto de esas calles se ajusta a tu presupuesto y a tu actividad.

Comprueba que el barrio tiene tu cliente

Antes de visitar locales, haz una lista corta de barrios y compáralos con los mismos criterios. Son las cuatro preguntas que más pesan en un negocio de calle:

1. 1Demanda: cuánta gente de tu perfil vive en la zona y cuánto puede gastar.
2. 2Afluencia: cuánta gente llega a trabajar, estudiar o de paso, y a qué horas.
3. 3Competencia: cuántos negocios como el tuyo se reparten ya ese público.
4. 4Dinamismo: si en el barrio abren o cierran negocios y si gana o pierde vecinos.

La calle y la fachada importan tanto como el barrio

Dentro de un mismo barrio hay calles que viven y calles por las que no pasa nadie. Visita la zona varias veces, en días laborables y fines de semana, y en las horas en las que piensas vender.

• Cuenta la gente que pasa por tu acera, no por la de enfrente.
• Comprueba si el local se ve desde lejos y si la fachada admite rótulo.
• Mira qué negocios hay al lado y si atraen a tu mismo público.
• Revisa accesos: transporte, aparcamiento y carga y descarga si la necesitas.
• Pregunta a los vecinos cuánto duran los negocios en ese local y por qué se fue el anterior.

Que el local admita tu actividad

Es el punto que más disgustos da. No todos los locales sirven para todas las actividades: el planeamiento urbanístico, la normativa de la comunidad de propietarios y las condiciones técnicas del propio local pueden impedir que abras lo que tienes pensado.

Antes de firmar, consulta en el ayuntamiento si el uso del local es compatible con tu actividad y qué trámite necesitas: declaración responsable, comunicación previa o licencia de actividad. Revisa también los estatutos de la comunidad, porque algunos prohíben ciertos usos. Si el local ya tenía una actividad parecida, pide la licencia anterior: puede ahorrarte tiempo, aunque no siempre se puede traspasar tal cual.

El estado del local y la obra que necesitarás

Un local que parece listo puede necesitar una obra importante para tu actividad. Visítalo con un técnico o con un instalador de confianza y revisa al menos estos puntos:

• Salida de humos y ventilación si vas a cocinar.
• Potencia eléctrica, agua y desagües suficientes.
• Accesibilidad: entrada sin escalones o posibilidad de adaptarla, y aseo adaptado si lo exige tu actividad.
• Aislamiento acústico si vas a tener música, maquinaria o público por la noche.
• Humedades, estado de la persiana y de la fachada, y si el local tiene altura suficiente.

Las cláusulas del contrato que conviene negociar

El alquiler de un local se rige sobre todo por lo que pacten las partes, así que casi todo se puede negociar. La ley sí fija una fianza obligatoria de dos mensualidades de renta; el resto de garantías, como avales o depósitos adicionales, se acuerdan. Revisa con calma estos puntos:

1. 1Duración y prórrogas: cuántos años te comprometes y con qué preaviso puedes salir.
2. 2Renta y actualización: cuánto pagas y cómo sube cada año.
3. 3Carencia: meses sin pagar renta, o pagando menos, mientras haces la obra y tramitas la licencia.
4. 4Gastos: quién paga el IBI, la comunidad, las reparaciones y el seguro.
5. 5Obras: qué puedes hacer, si necesitas permiso del propietario y qué pasa con ellas al irte.
6. 6Traspaso y cesión: si podrás traspasar el negocio o subarrendar si las cosas cambian.

Si es un traspaso, pregunta por qué se va

Un traspaso puede ahorrarte obra y tiempo, porque el local ya está montado y a veces tiene clientela. Pero pagas por ello, así que comprueba qué incluye exactamente: instalaciones, mobiliario, licencia, contrato de alquiler y, en su caso, la clientela.

Pregunta siempre por qué deja el negocio el titular actual. Si el motivo es que no vende, el problema puede ser la zona y no la gestión. Comprueba también con el propietario que el contrato de alquiler permite el traspaso y en qué condiciones.

Errores frecuentes al alquilar un local

• Elegir por el precio del alquiler sin comprobar que el barrio tiene tu cliente.
• Firmar antes de confirmar que el local admite tu actividad.
• No negociar carencia y pagar renta durante meses de obra y trámites.
• Subestimar el coste de adaptar el local a tu actividad.
• Comprometerte muchos años sin una salida razonable si el negocio no funciona.

Cómo te ayuda Afluix

Afluix te ayuda con el primer paso: saber qué barrios merecen tu visita antes de ver locales. El informe compara las zonas de la ciudad para tu tipo de negocio con el Índice Afluix, de 0 a 100, y te explica por qué cada barrio puntúa como puntúa. Llegas a las visitas con una lista corta y a la negociación del alquiler con argumentos.